每日经济新闻

每经记者：甄素静 每经剪辑：魏文艺

广州超高得房率地块神志近期加速入市。

12月17日，广州生效出让番禺区四宗宅地，总出让面积为20.84万宽泛米，累计成交金额达33.88亿元。其中，成交楼面价最高的一宗宅地（番禺区市桥街中银大厦南侧BC0612015地块），被绿城集团以总价5.08亿元、楼面价16908元/宽泛米、溢价率2%竞得。

《逐日经济新闻》记者巩固到，绿城集团拿到的该地块此前由商务用地兼容贸易用地蜕变为二类居住用地。按照出让公告，该地块不仅对住宅外立面建议了明确要求，况兼阳台等半打开空间占计容面积可提高至25%。也即是说，将来该神志住宅产物最高实用率可达到125%。

在业内东谈主士看来，自2023年11月9日起实施的《广州市建筑工程容积率规画办法》（以下简称办法）正在重塑广州新址商场。办法章程，住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米，其中知足衔接开敞率不低于40%的主景不雅阳台不律例进深，且半开敞空间水平投影面积之和不卓著住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积20%的，按其水平投影面积一半规画容积率建筑面积。

上述办法实施之后，由于抵制有新出让地块有蓄意打破了办法中的新规画章程（以下简称“超新规”地块），也使得广州新址商场由昔日70%的得房率演变到如今最高140%的得房率。澄莹，这一变化对广州的现存商场阵势产生了彰着影响，关于此前未能赢得同等有蓄意条款的楼盘神志，该若何保管和普及项蓄意商场竞争力？

起原：中指扣问院

“超新规”地块成土拍香饽饽

近期广州加速了“超新规”地块的入市节律。

本年9月底，保利以总价118亿元竞得备受瞩蓄意广州南边面粉厂地块（河汉临江大路北侧AT080722地块）。此前官方对该地块的有蓄意观点中提到：住宅建筑的半开敞空间水平投影面积之和不卓著住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积30%的，按其水平投影面积一半规画容积率建筑面积。业内觉得，这或将成为广州第一个实用率超130%的第四代住宅。

尔后，招商蛇口和越秀地产永诀以底价拿下南沙区横沥岛地块和白云区怡新路地块，这两个地块的有蓄意得房率均卓著120%。

12月2日，黄埔区广深沿江高速以南、成就大路以东HPG-NG-06地块，被中交城投和科学城集团蚁合体以底价8.54亿元、楼面价6639元/宽泛米（未包含配建）竞得。按照出让公告，饱读动神志接收“大阳台”联想，阳台、入户花坛、飘窗等空间的面积，不卓著套内建筑面积的20%，可以按照一半面积来规画。这也意味着，该项蓄意新址得房率表面上可以作念到130%。同期，这也将是黄埔区首个得房率130%的地块。

律例目下，广州也曾有蓄意有11块“超新规”地块，其中有9块也曾完成出让。从商场成果来看，“超新规”地块神志已成为搅拌广州新址商场的“鲶鱼”，引起了包括房企、购房者，致使二手房合手有者的高度关切。

多名广州当地的地产从业东谈主员告诉每经记者，当下广州新址商场的畅销神志，要么是最新拿地块可作念到100%—130%得房率的楼盘，要么是之前以降价优惠等容貌获客的神志。

“广州住宅产物迭代赶快。短短一年，阳台占比、飘窗宽度、空中花坛占比等条款快速减弱。”合富扣问院分析指出，由于住宅产物存在使用率的降维打击上风，“超新规”地块成为土拍商场的“香饽饽”。自南边面粉厂地块启动，广州所有这个词的“超新规”地块均获胜成交。而将来一个月，广州还将有多块“超新规”地块入市。

律例12月初广州已出让的“超新规”地块 | 合富扣问院

老楼盘神志该若何应付？

每经记者巩固到，在近期计策利好之下，“超新规”地块神志致密开盘销售前后，均引起了商场较高关切。机构数据裸露，广州本年前10月商品住宅成交榜上，“高使用率”产物神志占据多个席位。

12月初，广州越秀云悦神志初次开盘终了100%去化率。该神志即白云区怡新路以南AB3101046地块，于9月30日由越秀地产以总价9.8亿元、楼面价2.99万元/宽泛米竞得，推出房源为户型88宽泛米和105宽泛米四房，终明晰超高得房率，

在部分从业者看来，“超新规”地块入市对广州楼市的影响远卓著首付裁汰、税费减免等计策的刺激，部分新址神志也不得不针对当下商场新趋势聘用重新报建审批。

谈及“超新规”地块带来的商场影响，广州土产货某房企东谈主士在经受每经记者采访时暗示，新规带来的高得房率，迫使以前80%得房率产物的神志不得欠亨过降价销售来保合手竞争力。

“当今88宽泛米的户型可以作念南向四房两卫，而在以前只可作念北向的三房一卫。”上述房企东谈主士告诉记者，此前他在广州买的屋子是80%得房率，要是当今买房，他也会不雅望大致聘用高实用率产物，“可以说背刺，也可以说新期间向上”。

谈到应付办法，该房企东谈主士暗示：“大型小区还没拿预售证的楼栋，就改决策作念新规户型。个别楼栋没建到三分之一，还不可批预售证，详情是能改尽量改。还有神志建了极少的，拆掉重新报建，否则卖不掉。”

不外，在专注于广州豪宅商场的天钻汇支配东谈主林嘉尧来看，“超新规”地块对广州商场的影响并非是全宗旨的。

“最初，广州‘超新规’地块全体占比拟低，独特是豪宅商场，仅面粉厂地块的入市可能会对商场供应带来变。其次，‘超新规’地块更多是影响二手房商场，独特是早期低得房率户型。”林嘉尧暗示，“超新规”地块抵制入市对购房者心态产生了很大影响，“购房者可能会持续不雅望，但愿购买到更高得房率或更廉价钱的房源”。

合富光线广州公司策略中心总司理张煋路在经受每经记者采访时暗示，近期高使用率神志如实激勉了一波高关切，一些地段好、配套可以，再商酌上高使用率产物，无疑是增强了竞争力。

“高使用率仅仅在产物技能联想上镌脾琢肾，不一定代表高去化率，将来商场会愈加总结感性，产物迭代再快，莫得好地段，价值也难以拉升。”张煋路觉得，房企需作念好产物、配套和奇迹，给社会创造有价值的好屋子，单念念靠高使用率变相降价的作念法在感性买家眼前是行欠亨的。

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